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世茂房地产:半年销售额1000亿,“激情”并购成为荣创第二?

有人说,房地产行业从2018年的“黄金时代”进入了“白银时代”,但好行业并没有在疲软的一年到来,其他人的房子和企业都收到了闪闪发光的白银。

世茂房地产在这神奇的一年里实现合同销售额1761.5亿元,同比增长约75%。

2019年上半年,该公司的合同销售额达到1003.4亿元,但它毫不犹豫地将83%的销售额用于“激情”购买土地。是什么让公司如此喜欢土地储备?然而,随着融资方面的政策收紧,世茂的冲刺会持续多久?销售规模同比增长74.8%,但母亲的净利润干预过多。7月18日,当波动上升时,世茂房地产(00813-HK)发布了可持续发展报告,其中合同销售、业绩、土地储备等各项指标显示公司正处于快速发展阶段。

世茂2018年销售额为1761.5亿元,远远超过1400亿元的目标,同比增长74.8%。

公司向1000亿住房企业俱乐部的推广仍在2017年,当时公司的合同销售额达到1007.7亿元。

然而,在2017年之前的几十年里,该公司的销售规模进展缓慢,没有重大突破。

为什么该公司的销售额仅从2017年开始就超过1000亿元,那一年“房主不要开枪”逐渐成为主题?这可能是监管导致的市场变化。在所谓的房地产业从“黄金”走向“白银”的一年里,大大小小的住宅企业都在尽力挖掘最后一块肥沃的土壤,行业集中度越来越高,龙头企业之间的竞争也越来越激烈。

然而,如果你想从固化的市场中脱颖而出,这也是对公司各方面能力的全面测试,最终将转化为基于绩效的演讲。

从历史业绩来看,世茂房地产销售规模的增长并没有带来业绩的显著提升。

根据年报数据,从2013年到2016年,该公司的销售额保持在700亿英镑左右,而收入增长相对疲弱。

2017年,公司合同销售额增长48%,达到1010亿元。直到2017年,该公司对其母公司的收入和净利润才出现大幅增长。

然而,总的来说,公司对其母公司的净利润呈波动上升趋势。尽管2017年净利润同比大幅增长,但与2014年相比甚至有所下降。

那么是什么导致了世茂地产持续低迷的2013-2016年呢?土储永远是房企的“命根子”从1994年成立,世茂地产算是业内起步较早的地产公司,但其却在发展得顺风顺水之时忽略了房地产企业持续高成长的命根子,那就是拿地。那么,是什么导致世茂房地产在2013年至2016年持续低迷呢?储土一直是房地产企业的“生命线”。世茂房地产成立于1994年。它被认为是业内起步较早的一家房地产公司,但在发展顺利时,却忽视了房地产企业持续高速增长的命脉,即土地收购。

据SWSResearch的一项研究显示,世茂房地产销售增长缓慢的主要原因是该公司在面对2014年至2015年优化城市布局的土地市场机会时犹豫不决。

事实上,还有一件事要补充。公司或征用土地的策略是不合适的。

自2013年初以来,世茂已将销售重点从一级和二级城市转移到三级和四级城市。

由于三线和四线城市的需求疲软,该公司拥有大量库存,这使得该公司的销售增长远远落后于同行。

例如,该公司于2013年购买了泉州、平潭等地的土地储备。这些城市的经济发展水平在2013年还没有发展起来,因此公司的物业价格无法提高,导致毛利率较低。

鉴于这种形式,公司从2015年到2016年积极降低高库存的战略已经连续两年将整体毛利率拉低至不到30%。

这也导致过去两年该公司对其母公司的净利润下降。

因此,从世茂的发展经验来看,征地永远是住宅企业的生命线。

幸运的是,公司的最高管理层认识到了这种情况,并毫不犹豫地花了两年时间来调整战略。

在三线和四线城市库存减少后,该公司迅速补充了北京、南京和厦门等一线和二线城市的土地,积极赶上同行。

根据年报披露的信息,2016年,该公司斥资300亿元购买396万平方米土地(不含股权),比2015年增长50%。

然而,2017年,该公司新增的土壤储存量增加到1060万平方米(股权前),全部位于上海、Xi和广州。

即使是在2018年,当风向接近时,该公司收购土地的步伐也无法停止。2018年,公司收购土地96块,建筑面积1615万平方米。

进入2019年,该公司在收购和扩张方面仍在大步前进。

世茂宣布,自3月份以来,公司已数次接管泰和(000732-SZ)和万通(600246-SH)的几个项目,2019年上半年已在土地上投入830亿元。

根据克里的数据,世茂今年上半年新增土地价值1477.8亿元,排名第六。

大规模扩张的“饥渴”能持续多久?世茂房地产曾在当地“遭受损失”,显然想挽回失去的前十名。

如果我们继续以这种速度发展,公司确实为未来的发展提供了大量的资产储备。

从目前情况来看,公司的财务一直相对稳定。

截至2018年底,公司账面现金为495.8亿元,比2017年底增长50.2%,这意味着公司有资本收购土地。

历史上,该公司的净负债率一直保持在60%以下,2018年,该公司的净负债率为59.4%。

工业公司的净负债比率并没有提高。

这与公司前两年主动盘点的战略调整有关。

然而,据估计,这种仅仅依靠公司资本链的激进扩张不会持续很长时间。

特别是近期的调控将从融资方面收紧,从根本上遏制住房企业的融资渠道,或将形成公司长期扩张的缓冲。

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