利率与政府债券相当,中央房地产企业获得10年期海外债券。

在国内融资环境不断收紧的背景下,许多房地产企业纷纷转向海外,频繁出手。

与小型住房企业发行的两位数高利息债券相比,许多国有房地产企业的“待遇”确实令人羡慕。

时代财经注意到,今年已有华润置地、中海地产、中国金茂三家房企发出了期限长达十年的海外债,利率分别低至4.125%、3.45%、4.25%。时代财经指出,今年华润置地、中海地产和金茂发行了10年期海外债券,利率分别低至4.125%、3.45%和4.25%。

十年期海外债券并不常见,只有少数合格的国有企业能够成功发行。其中,中海地产的债务利率接近10年期国债水平(7月26日,中国10年期国债收益率为3.175%)。

风数据显示,2017年和2018年房地产公司发行的海外债券大多为3-5年期,10年期债券分别仅占2%和1%。

尽管10年期海外债券没有明显的上升趋势,但截至2019年,房地产企业海外债券发行规模达到历史新高,接近2017年的全规模。

但是,随着住房企业海外债务的快速增长,国家发展和改革委员会(National Development and Reform Commission)最近对海外融资施加了额外的限制,要求住房企业海外债务只能用于替代下一年到期的中长期海外债务。对海外债务的规模、到期日、信息披露、资金使用、债务结构等方面也有许多控制。

7月23日,当中央企业收获10年期海外债券时,中国金茂宣布发行由方兴广耀有限公司发行、中国金茂担保的2029年到期的5亿美元优先担保票据,票面利率为4.25%。

同月,中海地产也成功发行4.5亿美元10年期美元债券,票面利率为3.45%。

时代财经发现,今年成功发行10年期海外债券的房地产公司也有华润置地,华润置地以4.125%的票面利率发行了5亿美元的10年期美元债券。

除了融资规模和息票,10年的债务期限足以让大多数住房企业吃醋。

无一例外,上述三家发行10年期海外债券的住房企业都是中央企业。

房地产金融证券公司分析师黄立冲指出,一般来说,民营企业很难成功发行10年期海外债券,因为期限越长,潜在风险就越高,而对于资本市场来说,中央企业可以实现刚性支付。

“房地产公司绝对希望海外债务期限越长越好。

绿城中国首席财务官郑风指出,房地产项目的开发周期通常需要三年以上。过早到期的债务没有什么意义。期限越长,公司的融资压力越小,风险就越小,但对投资者来说,时间越长,风险就越大。

目前,监管部门没有明确规定企业海外发行债券条件的相关文件,但能够在海外成功发行债券的房地产企业数量很少。

据wind统计,自2007年以来,有97家海外债券发行商,远远低于目前国内住房企业的数量。

方正证券(Founder Securities)表示,成功发行海外债券的房地产公司都是房地产行业的合格企业,在发行债券之前需要从海外评级机构获得投资级以上。

此外,这些成功的住房公司大多符合以下特点:国内信用评级为AA或以上;中央企业和省级SASAC拥有的销售或房地产平台前30名;市值超过200亿英镑。

阳光城执行副总裁吴建斌向时代财经指出,在满足上述条件的同时,发行期往往取决于企业的需求和市场态度。中央企业和高等级企业有更大的选择空,而非高质量企业(低等级私营企业)有更小的选择空。

对于住房企业来说,债务期限越长,成本越高,期限越短,成本越低。

“因此,期限与成本之间存在着平衡,这就要求住房公司考虑自身需求、未来汇率趋势、市场融资成本趋势等诸多因素。

发行债券的长期可接受成本是每个住宅企业的预期结果。

“就实际情况而言,近年来很少有房地产公司成功发行10年期海外债券,2017年和2018年只有两家。

方正证券(Founder Securities)指出,房地产公司的海外债券主要是期限为3-5年的美元债券,1-2年的数量呈上升趋势。

自2016年“930”新政以来,许多住宅企业的国内融资渠道都不同程度地受阻,海外债券发行规模迅速扩大。

风数据显示,2016年至2018年住房企业海外债券发行规模分别为105亿美元、453亿美元和528亿美元。

尽管美元债务融资成本面临上升压力,但资本需求大的房地产公司仍选择大量海外融资。

郑风指出,“住房企业发行海外债券的政策和渠道相对宽松。与此同时,其可见性也非常明确,即债券将在任何条件下发行。不确定性在于利率的波动,但不能说禁止发行。

“据了解,2015年9月,国家发展和改革委员会取消了海外债券发行审批制度,代之以备案制度。在新制度下,住房企业海外债券发行的全过程包括:1 .设立中介机构;2.启动项目;3.准备发布文件;4.路演和定价;5.发行和记账预计需要大约6-12周。

除了上述考虑,方正证券分析师夏逸风指出,住房企业大规模海外发行债券还有其他考虑。

“首先,一些房地产公司有更多的海外投资项目。其次,海外债券具有较少的非名义额外成本,如金融咨询费。其次,中国房地产行业海外债券收益率高于其他行业,对投资者更具吸引力,因此成功发行的概率更高。

“2019年以来,国内融资环境不断收紧,住房企业海外债券发行规模大幅增加。截至2019年上半年,住房企业海外债券发行规模达到近389亿美元,同比增长15%,达到去年总量的74%。

与此同时,住宅企业的融资成本也在快速上升。上半年,美元债务融资的平均利率在6%左右,到7月份,美元融资的平均利率高达8%。

虽然海外债券发行相对宽松,但在房地产监管严格的背景下,国家发展改革委于7月12日发布了《国家发展改革委办公厅关于房地产企业发行外债备案登记相关要求的通知》,规定房地产企业发行的海外债券只能用于替代下一年到期的长期和长期海外债务。

事实上,早在去年5月,就有一项政策明确规定,房地产公司的海外债务主要用于偿还到期债务。该通知是在前一时期基础上的进一步收缩,总体上更加明确。

夏逸风认为,一方面,收紧政策是敦促住房企业适当降低杠杆,防范内部流动性风险;另一方面,对于以前通过海外债务资本返还和打包将自有资金转化为土地收购资金的住房企业,将调整土地收购的步伐。

从短期来看,住房企业很难发行增量海外债务,这给一些融资相对紧张的住房企业带来了一定压力。

但总体而言,政策收紧的影响是可控的,因为与其他主流融资渠道相比,海外债务余额相对较小,到2018年总计1.26万亿元,仅占7.7%。

与此同时,海外债务在各类住房企业有息债务中的比例不高,平均只有16%。